物业管理是提高居民居住质量和生活水平的重要途径，对加快经济文化发展起着重要作用。住宅小区物业管理因为关乎人们生活的居家环境、与群众生活息息相关而倍受关注。为此，灵璧县消保委对我县小区物业管理情况进行问卷调查，分析物业管理方面存在问题并提出建议：
一、当前住宅小区物业管理现状
本次调查共设置问卷100份，回收问卷100份，主要内容有：
1.小区类型：以普通小区为主，涵盖高档和经济型小区。其中 9%为高档商品房住宅小区、82% 为普通商品房住宅小区、9% 为经济适用房住宅小区。2.业主委员会成立情况。调查中发现：46% 小区业主表示没有成立业主委员会，32% 小区业主表示不清楚是否成立，仅有22% 表示已成立。3.公共收益告知业主情况。调查中发现：17%小区业主表示告知，74%小区业主表示不告知，另有9%小区业主表示不清楚。4.物业管理服务质量满意度情况。13%的小区业主表示好，83%的小区业主表示一般，4%的小区业主表示较差。5.小区卫生情况满意度情况。3%的小区业主表示很满意，31%的小区业主表示满意，54%的小区业主表示一般，12%的小区业主表示不满意。6.小区安全保卫满意度情况。1%的小区业主表示很满意，18%的小区业主表示满意，50%的小区业主表示一般，另有31%的小区业主表示不满意。 7.物业收费满意度情况。3%的小区业主表示很满意，35%的小区业主表示一般，14%的小区业主表示满意，47%的小区业主表示不满意，1%的小区业主表示很不满意。8.物业公司存在问题（多选）。81%的业主普遍认为物业公司存在管理制度不健全、管理混乱，23%的业主认为管理人员态度蛮横、粗暴，68%的业主认为房屋及公用设施、设备维修不及时的问题，33%的小区业主认为有擅自扩大收费范围、提高收费标准的问题。9.物业公司改进必要措施（多选）。86%的业主认为要完善物业管理法规、制度，34%的业主认为要加强物业人员思想教育和业务培训,51%的业主认为要对物业企业实行择优劣汰制度，37%的业主认为要主管部门加大对物业服务企业的监管。
二、存在主要问题及原因
通过上述问卷调查，发现我县小区物业管理存在的主要问题及原因有：
1.业主委员会制度缺失
首先，《物业管理条例》明确规定业主大会履行选举业主委员会委员的职责以及备案过程，但由于该条例中对于业主委员会的成立及备案没有做强制性的规定，也没有规定业主委员会不成立或不备案的法律后果，从而造成物业公司规避风险，业主委员会数量极少的现状。其次，现实中由于业主对于成立业主委员会意识的欠缺，不清楚其发挥的作用，导致小区业主委员会极少在公开选举的情况下产生。另外，向房地产行政主管部门备案的业主委员会相对于物业小区而言，数量相当少。
2.小区公共收益透明度不高
由于缺乏信息透明度，部分小区的公共收益成为小区管理的“灰色地带”，特别对于那些仍未成立业委会的小区来说，公共收益在几乎没人监管的状态下可能沦为物业公司的“私人钱包”。
3.物业服务水平参差不齐
《物业管理条例》第二十四条规定：“要按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”。实际操作中前期物业服务企业通常是由开发公司的一个部门演变而来，与开发商有着上下级的隶属或者斩不断的经济利益关系。一旦开发商因房屋质量与业主发生纠纷，前期物业既要维护开发商的利益，又要维护业主的利益，陷入两难境地。业主由于正当权益得不到保障，造成监管部门及时协调纠纷难，业主和物业服务公司的矛盾，影响物业服务水平，最终损害的是业主的利益。
4.小区环境卫生满意度不高
调查中，业主普遍反映小区垃圾桶随意摆放，绿化带里随处可见各种废品、垃圾，居民擅自乱堆乱放杂物，毁绿种菜，楼道内乱涂乱画、长时间无人打扫，另外，车库住人、开店现象普遍，给小区环境带来了负面的影响。
5.小区安保情况不容乐观
调查中发现，业主对自身小区的安全保卫满意率不高，其中多数业主表示涉及小区防盗、消防、车辆管理以及外来人员管控等方面存在安全隐患。
6.物业收费缺乏标准，难以规范
调查中发现，业主反映小区繁多的收费项目，水电安装费、装修押金、自来水二次加压费等。同时，提前收取物业费的情况也时常发生。困扰业主问题还有“高收费，低服务”。收费标准与服务质量不匹配，以及只收费不服务或少服务的现象频繁出现，业主有苦难言。
三、建议
1.广泛动员，成立业主委员会
前期需要主管部门配合，在小区内广泛宣传动员，告知广大业主，业主委员会的职责以及其在维护业主利益中的重要作用，要求各小区按规范成立业主委员会。
业主委员会成员由业主大会聘任。并由业主大会向业主委员会颁发写明权限范围的授权书。业主委员会的成员可以是业主，也可以是其他人；若成员不是业主，则必须是具有专业知识和技能的专家。业主委员会成员的聘任期限取2年或3年为宜。
业主委员会应定期向业主大会报告其工作，接受全体业主的监督。若业主大会发现业主委员会超越权限范围从事物业管理行为，或者有任何损害全体业主利益的行为时，可以随时依照其决议解除对业主委员会成员的聘用，拒绝承认其行为对全体业主的法律效力；如果业主委员的行为严重损害了业主的利益，业主还具有向法院起诉要求业主委员会作出损害赔偿权利。
2.完善相关政策，加强小区公共收益的监督管理
根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。一般来讲，小区公共收益包括：1、商业经营收入、物业用房经营收入2、电梯、楼道、楼顶等公共部分的广告收入3、物业管理区域场地停车费收入4、摊位租赁收入、场地经营收入5、通信运营管理费收入。
要加强小区公共收益的监督管理：一要完善相关政策。明确小区公共收益界定、归属、分配和使用办法，规范其流向，强化监管力度。同时加强宣传，让小区业主知晓相关规定。 二要加强业主权利意识。突出业主的知情权和决策权。业主是小区的主人，业主要增强权利意识，积极参与到小区管理中来，通过业主委员会，实施小区自治。要根据相关法律法规、政策、文件的规定，充分运用业主的决策权和监督权，小区公共收益的使用由业主大会决定。明确公共收益的归集方式、监督管理及使用占比，物业服务企业可以参与归集，并由业主委员会管理，定期公布使用账目，接受业主的监督。另外，对公共收益较多的小区，指导其用大部分收益补充专项维修资金，减轻专项维修资金续筹的负担。
3.加大物业人员的培训力度，提升服务质量
若要提升物业管理的服务质量，应该加大物业人员的培训力度，加强物业工作人员的能力，防止从业人员的聘请不满足相关工作需求，在工作人员上岗后，还应定期进行员工培训和教育工作，除了应该加强人员专业技能之外，还需提高其整体素质，正确树立项目发展与业主需求服务意识，具体来讲，提高服务质量，应该实现服务意识的转变，由传统管理的心态转变为支援和服务心态，将业主需求作为服务重点，以满足业主实际要求。
同时，要加强与业主的有效沟通。在提高服务质量的同时，加强与业主的联系，听取他们意见，了解他们需要的服务项目，以及对物业管理单位有益的建议。解决好业主投诉并及时给予回复，让业主知晓物业公司时刻关心业主的生活，了解业主需求，这样做能够拉近物业公司与业主的关系，力争做到管理工作中相互支持、相互理解。
4.建立检查制度，做好住宅小区卫生保洁和垃圾清运工作
小区卫生保洁由物业服务公司负责，公司自身应当建立相关的检查制度并定期开展检查工作，完善保洁工作奖惩制度，促进小区卫生保洁工作落到实处。同时，物业服务公司应将收集的垃圾存放到住宅小区内设置的垃圾统一存放点，再由环卫部门及时统一清运处理。
另外，城市管理执法部门应积极开展卫生评比活动，形成长效机制。定期对我县住宅小区环境进行现场督促检查，对小区围墙内外死角垃圾、楼道内外乱贴乱粘、楼外一层阳台下乱倒垃圾、小区车辆乱停乱放等突出问题进行检查，认真做好记录，评选优秀小区。
5.部门联动，做好小区治安保卫工作
在认真落实《物业管理条例》、《保安服务管理条例》规定的同时，对可能发生的治安问题，积极向政府有关部门汇报，主动协调公安部门，明确职责，健全配合机制，形成创建工作合力，及时解决创建工作中遇到的困难和问题：一要加强治安工作指导。加强辖区派出所与物管公司的联系，派出所适时向物管公司、小区门卫保安和居民群众通报发案情况，有针对性地给以防范宣传指导。加强对物管公司防范指导，及时督促物管公司落实好人防、物防、技防设施。切实加强矛盾纠纷排查、清理，及时化解小区业主与物管之间矛盾。二是发挥巡防队伍作用，提高巡防工作针对性。加强小区保安巡逻密度的同时，将专职巡逻队伍巡逻路线延伸到小区内部，进一步提高内外配合协防能力。三是发挥监控职能，预防打击犯罪。电子摄像头的安装力求在小区住宅的楼道、电梯口、出入口和主要进出路口等重要位置。为使监控系统更好地发挥作用，监控中心要实行24小时专人值班，对小区的每个角落实施全方位、全天候的监控，充分运用科技手段提升小区治安防范，为打击犯罪、维护社会稳定打好基础。
6.规范物业服务收费，推行住宅小区物业费分等级定价
规范物业服务收费，实行普通住宅前期物业服务费分等级定价政策。要寻求物业收费乱象的解决之道，进一步完善价格政策，促进物业管理行业的健康发展，需要多方面的共同努力：首先，严把物业进驻小区招投标关。要加强物业服务行业准入监管，转变经营模式，引入市场意识，改变开发商“自建自管”的模式。物业公司要提高服务质量、加强自身管理，在市场竞争机制中实现自我发展。其次，还要合理科学确定物业服务收费。要充分考虑物业服务收费和成本以及地区和居民收入水平，针对小区居民年龄结构、文化层次等差异性和多样性，依据现有法律、法规的规定，进一步完善物业服务收费模式和调整服务项目。可以广泛争取业主意见，尊重民意，让其结合本小区实际情况提出合理的收费标准建议。最后，要完善物业服务收费政策。相关职能部门和物业服务公司要建立健全规范物业服务收费各项管理制度，加强对物业服务收费管理和监督。要强化收费约束机制，通过理顺相关物业收费名目、公开透明收费流程以及完善代收费公示制度来规范收费行为。只有通过相关监管部门、物业公司自身以及业主三方面各司其职，才能从根本上解决物业乱收费的现象。
总之，灵璧县的物业管理行业虽起步较晚，但为规范物业管理工作，营造良好的居住环境，造福百姓，全社会要共同承担责任，有关部门要加大对相关法律法规的培训力度，扩大培训范围，使全社会都能了解、关心物业管理工作，自觉履行义务，保障业主权益。要就业主的义务、物业服务公司的社会责任、积极缴纳物业服务费与提高物业服务质量的关系、业主委员会等自治组织在物业管理活动中的地位作用、政府职能部门的职责等相关内容进行全面宣传，使业主、物业服务公司以及政府部门之间能统一认识，自觉做到相互理解、相互支持。