【案情简介】

2020年7月21日，章女士因女儿上学，经某房屋中介经纪公司介绍，看中了一套位于该学区某环境检测站大院内，134平米的学区房，价款115万元，便预付了10万元定金。次日下午，约定签订房屋买卖合同时，该房屋中介公司称，房东的儿子因价款低不同意出售房屋，但同时称可以进一步沟通，想到办法。若干天后，中介打来电话称，房东儿子将房子挂在位于“山水人家”的另一家房屋中介经纪公司，并再次约定当日下午可以签订购房合同，价款不变。章女士按约定到另家中介公司，并与一个自称是房东儿子的年轻人签订了购房合同。在滁州市二手房交易中心办理过户手续时，章女士发现两家中介公司工作人员皆在前台排队，开出的发票都不让自己看到，也一直没见到房东的房产证（中介公司手上），种种现象都让章女士心生疑惑，但购房款已经打到中介公司指定的银行账户，章女士立即见到房东的要求也未能实现，于是双方争执不下。在章女士拿房时终于见到房东，知晓房东儿子及不同意卖房的事情都是中介公司捏造事实，其房东要求的购房款也为106万， 中介公司为抬高房价，伙同另一家中介公司一起编造了另一份合同，相当于该房屋被卖了两次。于是，章女士感到上当受骗，拒绝交纳中介费，到我局投诉。

【处理过程及结果】

琅琊区监管局清流所在接到该投诉后，立即指派执法人员到某房屋中介经纪公司现场核查取证，填写现场笔录和拍照等等，并要求其负责人（法定代表人）于次日到我所接受进一步调查，经查证，章女士所述情况基本属实。

在调解中，章女士诉称，中介公司存在过错，违反诚信原则，故意捏造不存在的事实，为从中获取更多利益，告知虚假情况，并编造另一份合同，以诱骗章女士签订违反意愿的房屋买卖合同，中介公司变相串通欺诈行为，致使章女士精神上和利益上受到严重伤害。

某房屋中介经纪公司辩称，卖房者由于个人原因急于出手房源，且与我公司达成口头协议：我公司保证在一个月期限内动员所有工作人员和全部社会资源，重点攻关这个项目，若到期房屋未售出，我公司愿承担相应的赔偿；若房屋如期售出，高出的全部价款给我公司作为中介费，为此我公司专门联系另一中介公司共同完成这个项目，并无章女士所述的“串通、欺诈”行为。

综上，我所调解人员认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”签订房地产买卖合同应当遵循以上原则，合同双方当事人均应当为真实的意思表示，才能有效保护双方当事人合法权益。中介公司出于先期与出卖人达成的口头协议，为达成预期目标，联同其他人制造另一份合同，也可以理解，但采取方法不当，有隐瞒真实情况事实的成份，没有履行告知义务，可以认定没有《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效:(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;”中的“恶意串通”情形，且合同中变更的部分是价款问题，《合同法》第56条规定：“合同部分无效的，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效”，所以，章女士应当支付房屋的中介费，在双方均已签订过户情况下，对于买方不想买的，主张中介方恶意串通以低价过户损害其利益的，可以认定合同有效但过户价格条款无效。但双方仍想交易，买方主张以真实价过户，另一方拒绝的，可以调解，调解不成则认定合同不成立。

经调解，双方达成和解，房屋买卖合同继续履行，中介公司同意在先期章女士已付的房款基础上，不再收取中介费，另外返还章女士1万元房款。调解人员对该中介公司进行严厉批评教育，也当场向章女士诚恳道歉，至此纠纷最终解决。

【案例评析】

现今房产市场持续火爆，不管是商品房的买卖还是二手房产的交易都在增长，但是随之出现的买卖合同陷阱、纠纷层出不穷，形式多样，房屋买卖中出现二手房交易阴阳合同现象，亟需相关部门进一步加强监管。所谓的“阴阳合同”(黑白合同)是指在二手房买卖过程中，买卖双方就同一买卖标的订立两份价格悬殊的合同。一般把送至相关行政主管部门专供登记或备案使用的低价合同叫“阳合同”，把双方私下留存并实际履行的高价合同叫“阴合同”，在利益的驱动下，部分房地产中介机构违反职业道德，违规引导买卖双方签订多份买卖合同，以达到获利目的，二手房中介市场中，很多并没有取得相应的资质，而是仅仅挂着“信息咨询中心”的牌子招揽客户，因此，在选择二手房中介时最好还是选择那些正规的中介公司，同时，在自己合法利益受到侵害时，及时拨打12315投诉电话，维护合法权利。