根据8部委联合出台的《房地产市场秩序整治工作方案》精神,依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十二条之规定，结合我市房地产开发市场及商品房销售交易市场情况，六安市消费者协会自2007年6月开始至2007年7月底结束，历时近两个月，对我市重点房地产开发企业及重点开发项目情况和消费者对我市商品房销售市场及服务状况进行了综合调查。 本次调查分为《开发项目综合情况咨询调查表》（见表一）和《商品房销售交易市场情况咨询问卷调查表》（见表二）两个方面同时进行。《开发项目综合情况咨询调查表》主要是针对我市重点房地产开发企业，并经过房地产业内专家研究而设制的、由重点房地产开发企业填写的一份综合性很强的调查表，目的是掌握我市近年来房地产市场的形成、成长、发展及基本概况和基础数据，以便向消费者发布具有权威性的房地产开发、销售信息。《商品房销售交易市场咨询问卷调查表》是面向消费者进行的综合咨询和调查，目的是反映我市消费者对商品房的需求和声音，为我市房地产开发及房地产开发企业提供必要的参考依据，最终为政府和相关职能部门对我市房地产开发市场的形成、发展以及制定政策、规定等提供第一手资料。 现将六安市消费者协会对我市房地产开发、商品房销售交易市场咨询问卷调查情况报告如下： 一、房地产开发企业开发项目情况 基本概况 从我市相关部门获悉，截至2007年9月底，全市房地产开发企业130多家，开发项目150多处，开发商品房面积六百多万平方米，经房产局批准的2006、2007两年预售商品房共计为2301038.3㎡。此次市消协对我市房地产开发企业开发项目调查共发放调查表100份，参与此次活动的重点企业87家，回收有效调查表97份（含同一企业开发两处以上楼盘），其中：霍邱县19家，霍山县8家，舒城县5家，寿县3家，金寨县5家，叶集3家。汇总材料所提供的数据，仅限于收回的调查表中各企业提供的有效数据汇总而成，只能反映所调查企业的数据汇总，不能说明全市总的概况。 1、土地 ⑴土地面积项：开发土地面积2970619.3㎡（其中霍邱县184826.5 ㎡，霍山县490957.5㎡，舒城县168963.4㎡，寿县417735.1㎡，金寨县195549.4㎡,叶集区54189.7㎡）。取得方式项：全部以挂牌（招投标）方式取得。 2、规划 ⑴总建筑面积项：总建筑面积6078166.8㎡（其中：霍邱县265474㎡，霍山县737759㎡，舒城县268910㎡，寿县463182.7㎡，金寨283933㎡，叶集区92500㎡）。⑵建筑容积项：平均为1.98。⑶建筑密度项：分别为44.78。⑷日照分析项：全部进行日照分析。 3、设计施工 ⑴设计单位项：市级规划设计院设计的27处，占27.8 %；县（区）级设计院设计的9处，占9.2 %；外省设计院设计的5处，占5.1 %；省级设计院设计的56处，占57.9 %。⑵结构形式项：全部框架结构。⑶节能措施项：全部采取了节能措施。 4、销售交付办证 ⑴预售许可证书项：取得预售许可证92处，占94.8 %。⑵商业均价项：市区商业房均价为4754.28元/㎡（最高11880元/㎡），市区住宅房均价为2377.14元/㎡,县(区)商业房均价为3034元/㎡,县区住宅房均价为1486元/㎡。⑶商业销售比例项：分别在60%-90%之间。⑷销售面积公摊参数项：分别在10%-20%之间。⑸交付房屋是否配发“二书”项：全部配发。 5、前期物管及维修 ⑴物业管理费收费标准项：市区物业管理收费均价为0.318元/㎡，县区物业管理收费均价为0.268元/㎡。⑵工程质量保修情况项：全部有工程质量保证书。 二、商品房销售交易市场咨询问卷情况 基本概况 此次面向消费者进行的商品房销售交易市场情况咨询问卷调查，共发放调查表500份，由在我市的安徽省消费者协会商品和服务义务调查员20名和我市消费维权志愿者10各共同深入社区、高校、企事业单位合作完成。回收有效问卷487份。⑴年龄段分布项： 30岁以下189人，占39%；30-40岁113人，占23.2%；40-50岁106人，占21.8%；50岁以上的79人，占16.2 %。⑵职业分布项:事业单位工作人员87人，占17.8%；企业职工211人，占43.3%；其余各项共计189人，占26%。 1、综合部分 ⑴计划购房项：选择5-7年内147人，占30.2%；其余分别在9%-15%之间不等。⑵购房目的项:选择拟为自己或子女购买婚房356人，占73.1%；其余分别在16.7%和10.2%。⑶有关楼盘销售信息项:选择电视广告138人，占28.3%；选择销售中心127人，占26%；其余分别在3%-5%之间。⑷房地产开发市场存在的问题项:选择广告虚假418人，占85.8%；选择公摊面积过大187人，占38.4%；选择合同欺诈427人，占87.7%；选择价格过高119人，占24.4%；选择质量问题391人，占80.3%；选择擅自改变规划设计82人，占16.8%；选择配套不到位175人，占36%；选择从业人员良秀不齐、服务态度差77人，占15.8%;选择无问题28人，占5.7%。⑸购房时与原合同不符项：选择交房时间386人，占79.3%；选择房屋面积262人，占53.8%；选择不能及时办产权证155人，占31.8%；选择房屋质量403人，占82.8%；其余分别在10%-20%之间。⑹房地产开发企业综合实力和信誉项：选择一般329人，占67.6%；选择差108人，占22.2%；选择较好40人，占8.2%；选择好10人，占2%。⑺了解《中华人民共和国物权法》项:选择了解276人，占56.7%；选择听说过211人，占43.3%；选择不了解为零。⑻认为我市商品房供应量项：选择住宅供求基本平衡436人，占89.5%；其余分别在3%-5%之间。⑼购房的主要目的项：选择自用390人，占80%；选择投资76人，占15.6%；其余分别在2%-5%之间。 2、民居部分 ⑴对房位和住宅产业的认识项：选择住房是小康社会的关键标志301人，61.8占%；其余分别在5%-10%之间。 ⑵影响我市商品房销售的主要因素项：选择质量问题198人，占40.6%；选择价格高203人，占41.7%；其余分别在18%-30%之间。⑶什么样的地段是最适合于居住项：选择有成熟的社区配套379人，占77.8%；除老城区选择为零外，其余分别在3%-5%之间。⑷现在住房的房龄项：选择3年以下135人，占27.7%；选择10年以上179人，占36.7%；其余分别在10%-15%之间。⑸现在住房性质项:选择商品房194人,占39.8%；选择单位分房、自建房均为67人，占27.5%；选择经济活用房为零。⑹现在住房面积项：选择50㎡以下79人，占16.2%；选择120㎡以上103人，占 21.1%；其余分别在5%-15%之间；⑺打算购买住宅面积项：选择75-90㎡173人，占35.5%；其余分别在5%-10%之间；选择200㎡以上的为17人，占3.4%。⑻可接受的房型项：选择二室二厅一卫201人，占41.2%；选择三室二厅一卫167人，占34.3%；其余项分别在4%-15%之间。⑼购房较关注项：选择质量309人，占63.4%；选择朝阳与楼层183人，占37.6%；选择小区配套275人，占56.5%;选择价格294人， 占60.4%；其余分别在20%-23%之间。⑽首期房款项：选择3-5万元214人，占43.9%；其余分别在10%-19%之间。⑾按揭的期限项：选择10-15年209人，占42.9%；其余分别在8%-21%之间。⑿希望居住的楼层项：选择三层、四层均为186人，占76.4%；其余分别在3%-5%之间。⒀希望社区配套项：选择高校、超市、银行、医院共计462人，占94.9%；其余分别在19%-21%之间。⒁打算买两套或两套以上的房屋项：选择“是”43人，占8.8%；选择“否”444人，占91.2% 。⒂准现房与期房之间选择哪个项：选择现房407人，占83.6%；其余分别在3%-10%之间。⒃影响房价的主要因素项：选择建材价格171人，占35.1%；选择房产利润偏离211人，占43.3%；其余分别在3%-6%之间。⒄我市现在房价项：选择偏高287人，占58.9%；选择还可以147人，占30.2%；选择便宜53人，占10.9%。⒅1-3年内我市房价走势项：会涨291人，占59.8%；选择不会有大的变动196人，占40.2%；选择下降为零。⒆住宅应配套哪些设施项：除选择预留两条电话线为零外，其余分别在10%-15%之间。⒇居住房子在托运大件家具是否遇到如下困难项：选择楼梯及通道过窄166人，占34.1%；选择没有电梯209人，占42.9%；其余分别在5%-10%之间。 三、存在的问题及建议 在市委、市政府的领导下，我市经济迅猛发展，城市建设步伐明显加快，老城区改造成效卓著，人民生活水平和质量有了长足发展，中等城市的架构已经形成。这些成绩的取得，于我市房地产的迅猛发展是分不开的。就目前我市房地产开发企业现状而言，总体资质较高，开发的六百多万平方米商品房质量总体较好，土地面积的使用、规划设计的施工、销售交付办证等都能按照相关的法律、法规及规定执行，为增强我市的经济实力，提升我市城市形象，提高人民生活水平等方面做出了巨大的贡献。但在房地产开发中出现的问题也不容忽视，虽然只是极少数企业，但严重影响了我市房地产开发企业的整体形象，从而导致我市房地产方面的投诉几年来一直居高不下，近年还有上升趋势。仅从近三年来看，2005年为31件，2006年为55件，今年上半年就达38件，增幅达50%以上。 1、我市商品房销售市场存在的主要问题 （1）虚假和不规范的广告宣传。主要表现为广告中宣传的绿地、公共设施、物业管理等与实际不符，部分广告含有升值或投资回报等诱导性宣传等。 （2）提前预订不合理。主要表现为部分开发商为了抢占市场、占用消费者资金，在未取得商品房预售许可证的情况下，就与消费者签定认购协议，收取定金而且规定消费者不能违约，否则定金不予退还。 （3）合同违约现象严重。主要表现为变更规划不通知消费者，配套设施不到位就交付房屋或延期交房，产权证办理拖时间，交付验收标准含糊，增加的条款全都对消费者一方不利，存在霸王条款和模糊条款等问题。 （4）商品房质量堪忧。主要表现为墙体、板面开裂、空鼓，现浇板厚度不够，水平面有误差，层高不够，有防水要求的屋顶、墙面、卫生间漏水以及进户门、下水管材不合要求以次充好等。由于识别难、鉴定难、费用高，使消费者弄不明白，难以解决，疲于应付。 （5）外部环境污染严重。主要表现为小区的污水排放、垃圾处置以及小区内营业房和车辆等的噪音、振动、油烟等，严重影响广大业主的身心健康。 （6）各种优秀先进楼盘等的评选过程不明白，主要表现为消费者对商品房市场上的各种荣誉楼盘评选方法、程序等不知情，对是否合法真实有效不得而知。 其他诸如规划不合理、物业收费乱、价外加钱、囤房惜售、哄抬房价等现象也存在。 2、原因分析 （1）市场监督机制不健全。虽然《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等规定了房地产开发的诸多规范，但由于在房地产项目审批、开发、交易、中介等环节不透明，缺乏有效的全方位监督机制，使得房地产市场不完全规范，房地产开发企业无序运用现象存在。 （2）各行政部门的管理没有完全到位。很多地方只注重表面现象， 忽视或弱化了对房地产开发市场的管理，任其自由发展，出现了房地产领域的违规操作。 （3）房地产开发企业的短视行为。个别房地产开发企业注重眼前利益，不诚实守信，守约意识淡薄，夸大宣传，偷工减料，只注重经济利益，不注重社会效益。企业雇用人员素质良莠不齐也在一定程度上影响了企业的形象。 （4）消费者的呼声得不到应有的尊重。《消费者权益保护法》规定，消费者有建议权。然而现实中，消费者的建议权在房地产开发领域很难得以实现，往往是开发企业报计划，主管部门批准，没有召开消费者听证会，充分听取消费者的意见和建议。 3、对策建议 ⑴完善监督机制，规范交易行为。一是要加强预售许可审批，相关部门要采取切实可行措施，加强预售管理。在审批商品房预售许可时，加强对销售方案的审核，并帮助指导开发企业完善销售预案；二是要加强销售现场监管，相关部门在商品房预售许可证发证后，要通过明察暗访等手段加强跟踪管理，对中心区域、高价位、易发生炒作的重点楼盘，要派出售楼监督员，在售楼现场接受购房人政策咨询、违规投诉，监督现场销售秩序，及时发现和查处开发商惜售、弄虚作假、人为组织排队购房等违规违法行为，保障商品房在“公开、公平、公正”的环境中销售。 ⑵整合资源，齐抓共管，整顿规范市场秩序。一是商品房市场主管部门要加强协调，形成合力，齐抓共管，把整顿商品房市场秩序作为市场管理的重要内容，突出重点并有针对性的对房地产开发企业的违规开发、违规预（销）售、虚假广告、合同欺诈、商业贿赂等问题进行严厉整顿。通过行政手段来制约不正当的经营行为，坚决杜绝对违法违规行为“视而不见，见而不查，查而不处，处而不严”的现象；二是司法部门要严格执行法律规定，抵制各种非法干扰，保护消费者的合法权益，对消费者起诉的案件法院要及时受理，问题不太严重、可以通过协议调处的要尽快协调处理。问题比较严重，情节比较恶劣、社会影响较坏的，要严格依照法律，充分发挥法律规范效能，实现“严惩一个、规范一片”的法治目标，和商品房市场主管部门一起，为购房者提供法律的“全程护航”，使我市的商品房交易市场按照法制要求规范运作，健康发展；三是新闻单位要充分发挥舆论的监督作用，对一些典型的违法违规要及时公开曝光，对大案要案的处理要进行跟踪报道，从而使违法违规、侵犯消费者利益的房地产开发企业在经济上得不到好处，在形象上名誉扫地，确保我市房地产市场健康发展的目的。 (3)加强行业自律，树立诚信意识，履行社会责任。各房地产开发企业必须严格按照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》及《消费者权益保护法》、《安徽省消费者权益保护条例》等法律法规要求，结合建设部等八部委关于开展房地产市场秩序专项整治的通知精神，认真对照，自查自纠，做到既保护消费者合法权益，又创造企业良好的效益。古人云：大商谋道，小商谋利，得道者道与利兼得，失道者道与利俱失。房地产在追求利润最大化的同时，也要特别重视树立诚信、守法、公正的企业形象，向社会提供合格的产品和服务，致力于营造安全、放心、和谐的消费环境，切实维护消费者的合法权益。