关于太和县小区物业管理服务
情况的调查报告
物业管理服务问题是加强社区建设，构建和谐社会的重要内容之一。从每年消协受理的案件情况看，物业管理方面的投诉一直居高不下，年年都是热点、难点之列。主要集中在房屋质量不好、卫生状况差、被盗现象严重、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰民等相关问题。为此，按照省消协的统一部署，太和县消费者协会秘书处就我县的小区物业管理服务情况进行了入户调查问卷工作，现把调查具体情况汇总如下：
一、太和县小区物业管理服务调查的基本概况
本次调查围绕太和县小区物业管理服务的水平与质量进行深入小区入户问卷调查。先后在县城中心区、近郊、远郊三个不同区域，选取有代表性的鸿福小区、盛世华庭小区以及锦都花园小区进行实地问卷调查。每个小区选择十户业主，共调查业主30户，发放问卷30份，收回有效问卷30份。本次活动秘书处及时进行了活动目的的宣传，得到了业主的积极响应，调查活动取得了圆满成功。
二、太和县小区物业管理服务存在的问题及原因
随着太和城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：
（一）业主对权利义务的认识不对称。
随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；二是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。三是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。
（二）物业公司对管理服务的定位不准确
我县物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
（三）老旧小区基础条件不配套
我县物业管理服务住宅小区旧城区缺乏物业管理配套设施，老旧住宅区面广量大，建设标准普遍不高，硬件环境、公建配套、区内公共秩序、管理运转等各种矛盾突出。具体表现在：一是安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。二是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。三是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。
三、解决太和县物业管理服务问题的几点建议
1、 加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。
相关部门应该在已制定的《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。
2、 提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。
相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。
3、 严格把好小区验收关，努力推进老旧小区改造。
开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助。
4、 实行重大事项报告制度，积极探索新的管理方式。
要出台相关规定，规范房地产行政管理部门和物业管理企业在应对重大事件的工作职责。设立了统一的报告重大突发事件特服电话，24小时受理物业管理重大事件报告制度。
我县有关部门要积极创造条件，借鉴全国各地其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善我县物业管理服务水平，努力为人民群众创造和谐的社会环境。